Objet : Réduction d'impôt en faveur de l'investissement dans le secteur du logement intermédiaire.
Messieurs,
Par courrier du 19 mars 2020, reçu le 02 avril 2020, vous avez souhaité obtenir des précisions sur l'application du régime fiscal incitatif en faveur de l'investissement dans le secteur du logement intermédiaire (RILI) prévus aux articles 136 II 2°) et 2° bis) du code des impôts des impôts (CI).
Votre demande est formulée dans les termes suivants :
« La loi imposant, pour chaque logement, une durée minimale effective de location de six ans, certains contribuables investisseurs locatifs, qui arriveront au terme de cette durée de
6 ans dans le courant de l'année 2020, commencent à nous interroger sur la possibilité de revente de leur(s) logement(s), et les modalités à respecter pour se conformer aux termes de la loi et des textes en vigueur.
Pour cette raison, et afin de pouvoir les renseigner de la manière la plus précise possible, nous souhaiterions avoir des précisions de votre part sur les aspects développés ci après.
1- Date de départ du décompte des six années de location
Par location effective, nous comprenons, que pour chaque logement, la date à partir de laquelle il convient de décompter la durée de six années de location correspond à la date de prise d'effet du premier bail d'habitation, et non pas à la date de signature dudit bail (qui dans certains cas est antérieure).
- Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer la justesse de cette interprétation. »
Réponse :
Votre analyse est partagée.
En effet, il faut différencier la date de conclusion du bail qui permet de déterminer l'année de référence des plafonds de ressources des locataires et la date d'effet du bail qui permet d'amorcer le décompte de l'engagement de location de six années.
Votre demande se poursuit dans les termes suivants :
« 2- Déroulement des six années de location et départ du locataire moins de six mois avant le terme des six années de location
Au cours des six années de location, le logement peut être amené à connaître plusieurs locataires successifs, une durée de vacance inférieure à six mois étant admise entre chaque location.
Nous nous interrogeons sur le traitement par vos services des cas qui pourraient survenir dans l 'hypothèse (i) où un locataire quitterait son logement dans les six dèrniers mois de la période de 6 ans et (ii) où le propriétaire du logement ne parviendrait pas à trouver un nouveau locataire avant le terme de cette période de six ans ou déciderait de mettre en vente le logement sans procéder à une nouvelle location.
[ ...] nous comprenons que :
- Si le propriétaire décide de poursuivre la location de son logement au-delà de la période de six ans, il devra réaliser toutes les démarches usuelles afin de remettre le logement en location (en passant par exemple toute annonce de mise en location et/ou en c:unfirmant sun instruction de rechercher un nouveau locataire à son agence immobilière en charge de louer le logement)
- Si le propriétaire décide de ne pas poursuivre la location de son logement au-delà de la période de six ans, il nous semble que dès lors que la dernière vacance du logement sera inférieure à 6 mois, il est libre de réaliser sans attendre toutes les démarches usuelles pour mettre en vente son logement de manière à pouvoir procéder à la vente effective de celui-ci à l'issue de la période de 6 ans. [ ...}
Nous comprenons donc en synthèse que le propriétaire pourra (i) soit continuer à louer le logement sans que son avantage fiscal soit remis en cause y compris dans l'hypothèse où il trouverait un nouveau locataire à l'issue d'une durée de vacance de plus de six mois (la date d'entrée du nouveau locataire intervenant alors plus de 6 ans après sa première location, le propriétaire ne serait alors plus contraint de respecter une durée de vacance inférieure à six mois), (ii) soit revendre librement son logement à l'issue de la durée de six ans, le fait que le logement n'ai pas été reloué dans la dernière période (inférieure à six mois) entre le départ de son dernier locataire et le terme de la durée de six ne pouvant entraîner la remise en cause des réductions d'impôt obtenues dans le cadre du dispositif d 'incitation à l'investissement locatif cité en objet.
- Nous vous remercions de bien vouloir nous confirmer cette interprétation. »
Réponse:
Votre analyse n'est pas partagée.
En effet, les investisseurs en RILI s'engagent à louer leur bien pendant une durée minimale effective de six ans. Ce délai s'apprécie de date à date à compter de la date de prise d'effet du 1er bail.
Au cours de ce délai de six ans, selon les dispositions des articles 136 II 2° et 2° bis du CI, sont admises des périodes de vacances du logement inférieures à six mois, à condition que le propriétaire justifie d'avoir engagé toutes les diligences nécessaires à sa location.
Il convient d'appliquer cette disposition strictement.
Par exemple, si la date d'effet du 1er bail est le 01/07/2014, l'engagement de location du propriétaire court du 01/07/2014 au 30/06/2020 inclus.
Si le dernier locataire quitte le logement le 31/03/2020, il restera 3 mois avant l'expiration du délai d'engagement de location. Durant cette période, le propriétaire doit impérativement rechercher un nouveau locataire et pouvoir en apporter la preuve auprès de l'administration fiscale (ex: publicité par l'intermédiaire d'une agence immobilière...).
Deux situations peuvent normalement se présenter :
a) soit le propriétaire trouve un locataire avant l'expiration du délai d'engagement et la location se poursuit alors a minima jusqu'au 30/06/2020,
b) soit le propriétaire ne trouve aucun locataire avant l'expiration du délai d'engagement mais est en capacité de justifier des démarches qu'il a réalisées, il sera alors libéré de son engagement de location à compter du 01/07/2020.
Dans ces deux cas, une vente ne pourra intervenir qu'à compter du 01/07/2020. De plus, la RILI ne fera l'objet d'aucune remise en cause puisque le propriétaire aura respecté la condition d'engagement de toutes les diligences nécessaires à la remise en location du bien.
Je vous prie d'agréer, Messieurs, l'expression de ma considération distinguée.